МОЛОДОСТРОЙ
8-800-500-56-87

Военная ипотека: раз и навсегда?


24 Май 2012
Военная ипотека: раз и навсегда?

Эта статья предназначена прежде всего для тех участников накопительно-ипотечной системы, кто уже приобрел квартиру по программе «Военная ипотека», но, надеемся, будет полезна и всем остальным. 

Приобретя квартиру по «военной ипотеке» многие считают, что на этом их возможности участия в программе исчерпаны. Попытаемся показать обратное. 

Очень часто у военнослужащего через некоторое время после покупки квартиры (обычно в интервале от 2 до 5 лет) возникает потребность в улучшении жилищных условий и/или смене места жительства. Есть ли возможность продать/обменять приобретенную по «военной ипотеке» квартиру? Да, есть - действующими нормативными документами это не исключается. 

Что нужно для продажи квартиры, приобретенной по «военной ипотеке»? 

Основной постулат. Для того, чтобы осуществить любые действия по отчуждению квартиры (части квартиры) необходимо снять все имеющиеся обременения. Приобретенная участником НИС квартира обременена ипотекой в силу закона, подразумевающей залог в пользу кредитной организации и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека». 

Прим.: Если квартира приобреталась без использования ипотечного кредита, то обременением является только залог в пользу государства. 

Каким образом снимаются обременения? 

Механизм здесь только один – погашение кредитов/займов. Т.е. необходимо полностью погасить ипотечный кредит (при наличии такового) и целевой жилищный заем (ЦЖЗ). Кредит, как несложно догадаться, погашается путем перечисления в кредитную организацию остатка задолженности, а ЦЖЗ – перечислением на именной накопительный счет участника НИС суммы займа (первоначальный взнос при покупке квартиры, все ежемесячные выплаты по кредиту, а также средства ЦЖЗ, направленные на компенсацию расходов, понесенных при оформлении сделки по приобретению квартиры). 

ВАЖНО: Средствами, возвращенными на именной накопительный счет можно впоследствии распоряжаться в целях, предусмотренных 117-ФЗ (т.е. вы повторно сможете воспользоваться ЦЖЗ для приобретения уже новой квартиры).

Пример. Военнослужащий-участник НИС с 2005 года в 2009 году приобрел 2-хкомнатную квартиру за 2 100 000 рублей (1 750 000 руб. – ипотечный кредит, 350 000 руб. – первоначальный взнос, он же именные накопления с момента участия в НИС). В 2012 году военнослужащий в связи с рождением второго ребенка испытывает потребность в улучшении жилищных условий и принимает решение продать имеющуюся квартиру и приобрести 3-хкомнатную. Для этого он погашает остаток основного долга и причисленные проценты по ипотечному кредиту в размере 1 750 000 рублей и возвращает на именной накопительный счет средства ЦЖЗ в размере 850 000 рублей. Старую квартиру продает за 2 600 000, новую квартиру участник НИС приобретает за 3 050 000 руб., из которых 850 000 рублей – средства, учтенные на именном накопительном счете, 2 200 000 руб. – сумма очередного ипотечного кредита. 

Откуда взять деньги для погашения кредита/займа? 

Из приведенного примера сразу возникает вопрос «Где найти 2 600 000 рублей (1 750 000 + 850 000) для погашения кредита и ЦЖЗ?». Основных варианта два: 

1. Занять необходимую сумму/взять кредит. Данный вариант маловероятен, поскольку крайне тяжело занять сумму, равную стоимости квартиры. Правда, здесь есть один нюанс – указанную сумму необходимо занять всего на несколько месяцев (срок снятия обременений и продажи квартиры), ведь в результате она вернется с продажи квартиры. 

Прим.: В данном пункте мы опирались на расчеты для нашего «идеального» примера. В вашем конкретном случае могут быть дополнительные трудности. 

2. Найти покупателя, согласного внести единовременно в счет приобретения квартиры сумму, необходимую для снятия обременения, подождать снятия обременений и только потом оформить передачу права собственности. Данный вариант тоже сложен ввиду значительных рисков для покупателя, но зато более вероятен при наличии грамотного риелтора и/или юриста. Судя по имеющейся у нас информации, такие сделки действительно имеют место быть. 

Если приобретение новой квартиры «не горит» и есть некий резерв собственных средств, есть еще один вариант, пожалуй, самый выгодный с экономической точки зрения. Суть его состоит в достаточно надежном и высокодоходном вложении денежных средств в течение нескольких лет. Идея же состоит в приобретении дополнительной «инвестиционной» квартиры. В качестве такой квартиры как нельзя лучше подходит квартира в новостройке, которая с момента начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию «дорожает» не менее чем на 40%, и которая может приносить от сдачи в аренду еще около 10-15% стоимости в год. 

Разберем более подробно на нашем примере. Допустим, наш военнослужащий решил пойти по третьему пути и нашел однокомнатную квартиру в новостройке за 1 600 000 рублей. Он оформляет стандартный ипотечный кредит (такое действительно возможно, несмотря на наличие кредита по «военной ипотеке»), через год-полтора становится владельцем второй квартиры и начинает ее сдавать в аренду. По примерным подсчетам полностью с кредитом он расплатится в течение 4-5 лет. 

Что он получит на выходе? – квартиру, полностью находящуюся в его собственности ориентировочной стоимостью 2 800 000 рублей (удорожание не менее чем на 40% с момента начала строительства и последующее увеличение стоимости на уровне ежегодной инфляции – 6-10% в год). Средства от продажи этой квартиры практически полностью покроют остаток задолженности по кредиту и ЦЖЗ (отпадет необходимость в вариантах 1 и 2) и наш военнослужащий становится полноправным владельцем первоначальной квартиры. 

В отличие от первых двух вариантов для улучшения жилищных условий военнослужащий обладает большим стартовым капиталом. Теперь он может себе позволить квартиру не на 450 000 рублей дороже предыдущей (3 050 000 – 2 600 000), а дороже на сумму предоставляемого ему ипотечного кредита и накоплений, учтенных на его именном счете, т.е. на сумму 3 500 000 рублей (2 000 000 – кредит (ожидаемый максимальный размер для нашего военнослужащего в 2016-2017 годах), 1 500 000 – накопления). 

Расчеты примерные и зависят от многих факторов, но, тем не менее, довольно реальные. Пусть даже «дополнительные» возможности составят 3 000 000 рублей – этого все равно хватит не только на приобретение трехкомнатной квартиры, но и хорошего автомобиля или, например, земельного участка. 

Прим.: В принципе, данную схему можно будет реализовать не один раз, правда в этом случае стоит учитывать, что кредит по программе «военная ипотека» выдается до достижения военнослужащим возраста 45 лет. 

Воспользоваться правом участника НИС единожды и раз и навсегда забыть про жилищный вопрос или попытаться «выжать» все возможное из программы «военная ипотека» - выбор за Вами! Надеемся, что данная статья поможет вам принять единственно верное решение. 


С уважением, общественное объединение «МОЛОДЕЖНАЯ СТРОЙКА»

Количество показов: 16170
Кем создан (имя): (Молодострой.Ру)
Количество голосов:  5
Рейтинг:  3.22

Возврат к списку



1  
lutohin
:idea: Здесь Вы можете оставить комментарий к статье
Имя Цитировать 1  
0  
Х.З.
Есть некие просчеты. А так статья очень даже. Не согласен с тем, что покупка новостройки в ипотеку на этапе строительства  - выгодное предприятие:
1. Сейчас многие застройщики ввиду ажиотажа вокруг новостроек и давления на них правительства (214 закон и т.д.) уже на начальном этапе выставляют слишком завышенные цены. Так что будущий рост не будет слишком велик.
2. Выплаты по процентам за кредит будут не малые, да и порядок цен на недвижимость в ближайшем Подмосковье намного выше, чем привел автор (однушка стоит минимум 3 млн). Так что рассчитаться с ипотекой за 4-5 лет не получится.
3. Чтобы сдавать квартиру в аренду в ней придется сделать ремонт (на который тоже надо будет найти деньги) + надо будет дождаться пока ее достроят.
Имя Цитировать 0  
0  
Ната
Военная ипотека это хорошая в целом процедура. Приятно, что государство поддерживает военных во всем. Купили себе квартиру в москва а101 по военной.
Имя Цитировать 0  
0  
Гость
Ната, а какие там условия подскажите пожалуйста?
Имя Цитировать 0  
0  
Ната
Гость, нужно вступить в программу нис в рамках которой ежегодно на счет участника НИС поступает накопительный взнос и в общем то все. Больше требований нет чтоб под условия попасть. Дальше уже решение банка
Имя Цитировать 0  
0  
Гость
Ната, А с банком каким они работают?
Имя Цитировать 0  
0  
Ната
Гость, связь банк, вроде как.
Имя Цитировать 0  
0  
Гость
3-х комнатная квартира в Волгограде по военной ипотеке. Переводят в Москву на длительный период. Как поменять на Москву? Заниматься просто некогда и некому. Что делать?
Имя Цитировать 0  
0  
денис
По это статье у меня вопрос. Почему надо  гасить 850000 рублей с именного накопительного счёта. Насколько я знаю накопления на именном счёте становятся безвозмездное если военнослужащий отслужил 10 лет и более.(при увольнении по окончанию контракта и т.д). По чему их (850000)надо возвращать. ( и вообще по чему 850000  , если у вас в примере написано что квартиру купили за2100000 рублей : из них 1750000 в банке взяли а 350 первоначальный взнос из именного накопительного счёта. Или это опечатка в тексте. Ответьте пожалуйста на мой вопрос, потому что у меня такая же ситуация с квартирой. Большое спасибо.
Имя Цитировать 0  
0  
lutohin
Денис, все средства, перечисленные в рамках исполнения договора Целевого жилищного займа, нужно возвращать при отсутствии льготных оснований. В статье за основу взят общий случай, когда при увольнении все средства ЦЖЗ нужно вернуть.
За 3 года (с 2009 по 2012) по договору ЦЖЗ выплачено в счет погашения ипотечного кредита 500 тыс. рублей. Возврату подлежат не только 350 тыс, полученные в качестве первоначального взноса в 2009-м году, но и эти 500 тыс., т.е. всего 850 тыс. рублей.
Имя Цитировать 0  
0  
Гость
Подскажите, мы хотим приобрести квартиру, за которую не погашена военная ипотека. Мы согласны её погасить (остальные деньги отдать хозяину после сделки) с последующей продажей нам. Чем мы рискуем? Как подстраховаться? Очень СРОЧНО!!!!!!!!
Имя Цитировать 0  
0  
lutohin
Гость, подстраховаться здесь тяжело. Гарантию дает только государственная регистрация сделки, а до снятия обременения с ипотечной квартиры (занимает от 2,5 до 4 месяцев) ни о какой госрегистрации и говорить не приходится.
В любом случае потребуется предварительный договор купли-продажи, расписка.
Имя Цитировать 0  
0  
Дарья
Здравствуйте! Объясните, пожалуйста, если нет увольнения, а квартиру, находящаяся в военной ипотеке, необходимо продать, тогда как происходит процедура снятия обременения с квартиры? Спасибо.
Имя Цитировать 0  
0  
Гость
Подскажите, куда обратиться для начала процедуры обмена одной квартиры на другую?
И у кого нибудь ( не считая примера) реально получилось?
Имя Цитировать 0  
0  
Гость
А почему так долго снимается обременение, если деньги выплачены?
Имя Цитировать 0  
0  
lutohin
Цитата
Гость пишет:
Подскажите, куда обратиться для начала процедуры обмена одной квартиры на другую?
И у кого нибудь ( не считая примера) реально получилось?
Да, я опробовал эту процедуру на себе. Также живой пример есть здесь: https://www.molodostroy.ru/directions/improvement.php


Цитата
Гость пишет:
А почему так долго снимается обременение, если деньги выплачены?
Около месяца уходит на переписку по расчету задолженности по ЦЖЗ и ее погашению, месяц-два уходит на получение доверенности от ФГКУ Росвоенипотека, а затем еще неделя-две на непосредственно снятие обременения в Росреестре.
Имя Цитировать 0  
 
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Отправить Отменить
Защита от автоматических сообщений
 
Молодострой http://www.molodostroy24.ru Рабочий +7 (495) 374-73-06 Адрес г. Москва ул. Тимура Фрунзе, д. 16, стр.3 Общие вопросы/Партнерам mail@molodostroy24.ru Приобретение жилья (для военнослужащих): vi@molodostroy24.ru Вопросы по работе сайта web@molodostroy24.ru ежедневно с 09:00 до 18:00