МОЛОДОСТРОЙ
8-800-500-56-87

Ваше мнение о накопительно-ипотечной системе

Поиск  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
 
Ваше мнение о накопительно-ипотечной системе, Плюсы и минусы, ваша личная оценка
:idea:  Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих функционирует уже более 7 лет. Что вы думаете о ней? Что она значит для вас? Чего вы от нее ожидаете?
Всем доброго времени суток!
До недавнего времени всерьез рассматривал возможность приобретения квартиры по программе "Военная ипотека". Однако, после подробного изучения особенностей реализации данной программы, желание приобрести по ней квартиру у меня поубавилось. Объясню почему.
1. В сегодняшних московских и подмосковных реалиях за ту сумму, которую предлагает программа (для меня 700 тыс. ЦЖЗ + 2,2 млн. по договору ипотеки, итого 2,9 млн. минус расходы на оформление регистрации сделки, оценки и страхования) можно приобрести только 1-комнатную квартиру в строящемся доме в 15-20 км от Москвы. Таким образом, жить я смогу в этой квартире в лучшем случае во 2 квартале 2014 года (гос.комиссия + ремонт займут достаточно много времени). При этом я и моя жена работаем в центре Москвы и суммарное время дороги на работу и обратно составит 3,5-4 часа ежедневно.
2. Для того, чтобы получить те заветные 2,9 млн безвозмездно мне надо будет прослужить еще 20 лет в календарном исчислении с момента подписания договора ипотеки (именно на этот срок подписывается договор ипотеки). На текущий момент я уже имею более 10 лет выслуги, в том числе льготной.
3. В случае увольнения с военной службы до истечения срока, на который подписан ипотечный договор, в лучшем случае мне придется вернуть банку остаток долга по ипотечному кредиту + проценты по нему, в худшем - ЦЖЗ с процентами, все деньги, перечисленные в счет оплаты по ипотечному договору, и остаток долга по ипотечному договору с процентами. Замечу, что люди, которые приняли участие в программе и получившие график платежей по ипотечному кредиту на 2012 год, говорят на форумах о том, что ежемесячных платежей, перечисляемых по программе, не хватает даже на уплату процентов по этому кредиту. Это значит, что сумма основного долга по кредиту не уменьшается.
Идея программы сама по себе хорошая, но механизм реализации оставляет желать лучшего. Для себя я решил, что участвовать в программе "Военная ипотека" в том виде, в котором сейчас она есть, я не буду.
Спасибо за отзыв!

Позволю себе немного его прокоментировать и изложить несколько иную точку зрения:
Цитата
aimp87 пишет:
3. В случае увольнения с военной службы до истечения срока, на который подписан ипотечный договор, в лучшем случае мне придется вернуть банку остаток долга по ипотечному кредиту + проценты по нему, в худшем - ЦЖЗ с процентами, все деньги, перечисленные в счет оплаты по ипотечному договору, и остаток долга по ипотечному договору с процентами.
Хотелось бы уточнить, что в лучшем случае участнику НИС положены денежные средства, дополняющие накопления для жилищного обеспечения (часть 2 статьи 4 117-ФЗ). Указанных средств хватит (в некоторых случаях практически хватит) для погашения ипотечного кредита.
Цитата
Замечу, что люди, которые приняли участие в программе и получившие график платежей по ипотечному кредиту на 2012 год, говорят на форумах о том, что ежемесячных платежей, перечисляемых по программе, не хватает даже на уплату процентов по этому кредиту. Это значит, что  сумма основного долга по кредиту не уменьшается.
Да, действительно, в первые годы итоговая задолженность растет за счет причисленных процентов. В соответствии с графиком платежей впоследствии, при уменьшении ставки рефинансирования и, соответственно, ставки по кредиту, основной долг начнет планомерно погашаться. Все это вполне осмысленно и обоснованно заложено в кредитные программы банков. Понятно, что прогноз по ставке рефинансирования это всего лишь прогноз и в реальности ситуация может повернуться не в пользу участника НИС. Для себя по крайней мере я решил подстраховаться и частично погашать кредит по мере возможности за счет собственных средств. Кстати, у погашения за счет собственных средств есть еще ряд плюсов... При желании могу поделиться своими соображениями.
Цитата
Идея программы сама по себе хорошая, но механизм реализации оставляет желать лучшего. Для себя я решил, что участвовать в программе "Военная ипотека" в том виде, в котором сейчас она есть, я не буду.
Я бы все же посоветовал не так скептически относиться к программе. Понятно, что государство взяло на себя обязательства по социальной защите и социальному обеспечению военнослужащих, но возможности его, к сожалению, не безграничны.
По моему мнению "военная ипотека" как-никак лучше, чем очередь на жилье или сертификат, ждать которых приходится много лет, и лучше, чем стандартная ипотека, которую нужно погашать самостоятельно, да и ставки по ней зачастую существенно выше.
P.S. Также советую прочесть нашу статью.
P.S.2 Из личного опыта: взял квартиру по "военной ипотеке" в 2009 году и, поверьте, с того времени ни разу не пожалел и не усомнился в правильности своего решения.
lutohin, действительно, программа "Военная ипотека" имеет как плюсы, так и минусы. В своем посте я упомянул лишь негативные моменты, которые несколько понизили лично мое доверие к программе. С одной стороны, это не совсем корректно - говорить о недостатках без упоминания положительных моментов, с другой - о плюсах "военной ипотеки" не знает только ленивый и повторять их, я считаю, нет необходимости.
Цитата
lutohin пишет:
P.S.2 Из личного опыта: взял квартиру по "военной ипотеке" в 2009 году и, поверьте, с того времени ни разу не пожалел и не усомнился в правильности своего решения.
Искренне за Вас рад. В моём окружении также есть люди, которые воспользовались программой и приобрели себе квартиру. В принципе, строго говоря, проблема приобретения квартиры по программе существует только в Москве и ближайшем Подмосковье. Для остальных регионов нашей страны, как мне кажется, такая проблема если и существует, то она не настолько трудно разрешима, как в Москве и окрестностях.
Я же получил возможность воспользоваться "военной ипотекой" в конце 2011 года и, пока, отложил эту возможность до лучших времён.
Цитата
lutohin пишет:
При желании могу поделиться своими соображениями.
Поделитесь, конечно. Всегда интересно узнать точку зрения другого человека.

P.S.: Статью я прочитал, согласен со всем, что в ней написано относительно цен: дальше будет только дороже и если есть возможность купить, то покупать надо сейчас, а не завтра. Вместе с тем, возможность купить квартиру по подходящим мне параметрам (поверьте, они более чем скромные и, в основном, касаются лишь удобства транспортного сообщения с Москвой) отсутствует, а покупать квартиру "чтоб была" для меня непозволительно: мне в ней надо жить. Вот и приходится ждать и надеется на лучшие времена.
Изменено: aimp87 - 07.08.2016 09:51:46
Цитата

Поделитесь, конечно. Всегда интересно узнать точку зрения другого человека.
Брал кредит в октябре 2009 года (2,3 млн).
Основные параметры в 2009 году: срок кредита - 197 мес, общая сумма платежей - 4 560 963 (переплата почти 2 261 000 руб.).
В декабре 2009 года погасил кредит частично в размере 600 тыс.
Основные параметры в соответствии с графиком платежей от 2012 года: срок кредита - 139 мес, общая сумма платежей (с учетом моих 600 тыс.) - 3 569 490 (переплата 1 269 490 руб.).

Итого, получается, в итоге я НЕ "переплачу" банку 1 млн рублей. Мои 600 тыс., по сути, мне "вернутся" при возникновении права на использование накоплений (после 2020 года) или в случае, если я буду брать ЦЖЗ повторно.

PS В первоначальном варианте (без частичного погашения) за счет причисленных процентов мой долг к 2013 году вырос бы до 2,55 млн рублей, а вновь вернулся бы к отметке 2,3 млн лишь к ноябрю 2016 года!
Сейчас же я вышел "в ноль" к ноябрю 2011 года, ежемесячные платежи теперь превышают начисленные проценты.

PS2 В любом случае, погашать досрочно или нет - личное дело каждого. В моем случае это оказалось выгодно. Более того, я рассчитываю в обозримом будущем улучшить жилищные условия, продав купленную квартиру и, вновь воспользовавшись ЦЖЗ, взять жилье большей площади.
Цитата
lutohin пишет:
по сути, мне "вернутся" при возникновении права на использование накоплений (после 2020 года) или в случае, если я буду брать ЦЖЗ повторно.

А можно с этого момента поподробнее?!
Цитата
Владимир пишет:
А можно с этого момента поподробнее?!
Погасив кредит досрочно я в итоге не переплачу банку 1 млн рублей, плюс я сократил срок кредита и, соответственно, после полного погашения кредита мой именной накопительный счет опять начнет пополняться. Даже с учетом инфляции 1млн + накопления превысят вложенные мною 600 тысяч.
Когда я соберусь воспользоваться "Улучшением жилищных условий" для покупки новой квартиры мне как минимум дополнительно будет доступна сумма, равная разнице между остатком задолженности по имеющемуся кредиту и размером нового кредита, т.е. опять же около 600 тысяч рублей (также не стоит забывать, что я сэкономил на "переплате" банку).
Думаю, в данном разделе интересно будет сообщение из другой темы - "Что лучше "Военная ипотека" или обычный ипотечный кредит?".
Цитата
lutohin пишет:
Брал кредит в октябре 2009 года (2,3 млн).
Основные параметры в 2009 году: срок кредита - 197 мес
Прошу прощения, я не понял а почему банк тебе впаял такой большой срок кредита 197 месяце= 16 лет и 4 месяца? Ты прослужил 6+ лет и + еще 16 это выйдет 22, то есть при достижении 20 лет службы ты не сможешь уйти на пенсию оставшись чистым?(без кредита)
И буду очень благодарен если поможете разобрать мой пример:
У меня выслуги 8 лет с 2004 года, беру квартиру за 3560000, накопления мои НИС 994тыс.руб., часть  добавляю сам, рассчитываю что банк даст 2.2млн мне 28 лет , до пенсии 12 лет=144 месяца! На какой же срок мне банк даст кредит? Основываясь на твоем примере, кредит мне будет оформлен более чем на 144 месяца? Или я что то путаю?
Изменено: pasimbirev - 08.12.2012 21:32:23
такой срок кредитования (197 мес)получился по нескольким причинам:
1. в 2009 году максимальная сумма кредита составляла также 2200к (это уже после ее снизили до 2000к, а затем снова повысили до 2200к), а сумма ежемесячного взноса в 2009 г. была около 12к (точнее не скажу, суть не в этом);
2. банк кредитует не до достижения 20 лет выслуги, а до достижения предельного срока службы (т.е. до 45 лет).
вот исходя от этих двух позиций и срок кредитования получился 197 месяцев. в связи с тем, что от года в год сумма ежемесячного накопления увеличивается, то ежегодно, после утверждения суммы на след. год, идет перерасчет кредита, в связи с чем срок кредитования уменьшается...
Цитата
pasimbirev пишет:
И буду очень благодарен если поможете разобрать мой пример:

У меня выслуги 8 лет с 2004 года, беру квартиру за 3560000, накопления мои НИС 994тыс.руб., часть  добавляю сам, рассчитываю что банк даст 2.2млн мне 28 лет , до пенсии 12 лет=144 месяца! На какой же срок мне банк даст кредит? Основываясь на твоем примере, кредит мне будет оформлен более чем на 144 месяца? Или я что то путаю?
независимо, сколько у вас уже есть выслуги, банк вам дает 2200к (это, если возраст ваш до 30 лет, если больше - то сумма, предоставляемая банком, уменьшается) где-то на 170 месяцев (все зависит от процентной ставки кредита, в разных банках она разная, к тому же процент зависит от типа жилья или стадии строительства...т.е. кредит погасится государством не до достижения пенсии (20-ка), а до предельного срока службы. если уйдете на пенсию после 20-ки, но до наступления пределки, то остаток будете погашать сами...
если ответил не то, то в чем конкретно вопрос?
Объяснил все классно и понятно, спасибо!
Цитата
Olsa пишет:
в связи с тем, что от года в год сумма ежемесячного накопления увеличивается, то ежегодно, после утверждения суммы на след. год, идет перерасчет кредита, в связи с чем срок кредитования уменьшается...
То есть получается что в теории кредит будет погашен ранее достижения 45 лет?
Цитата
pasimbirev пишет:
Объяснил все классно и понятно, спасибо!

То есть получается что в теории кредит будет погашен ранее достижения 45 лет?

по крайней мере так подразумевает программа...все зависит от ежемесячных выплат...
может сейчас инфляция скаканет (чего не хотелось бы, конечно. только стабильность начинает появляться) и выплаты будут по миллиону в год, то вы покроете кредит еще раньше, чем 20-ки достигнете ;)
однако, государство (а вернее экономика) у нас еще не совсем стабильное...
Изменено: Olsa - 09.12.2012 01:10:49
Olsa, спасибо за ответы, полностью с ними согласен.
Не страшно теперь форум оставить на время очередной командировки. Под Новый год "поперло", весь в разъездах ...  ;)
Стандарт АИЖК или собственная программа банка. Что выбрать?
На многих сайтах и форумах видел неоднозначное мнение о банках-партнерах, работающих по собственной программе "Военная ипотека", типа Газпромбанк, ВТБ-24 и т.д. Многих привлекает тот факт, что в большинстве подобных банков отсутствует комиссия за открытие аккредитива (выдачу кредита), которая в среднем составляет от 40 до 50 т.р., но прильщаться этим моментом - верх финансовой безграмотности. Давайте отбросим всю алчность и жадность и разберем реально, а что же нам предлагают банки с самостоятельными программами и строгие танцоры АИЖК?
В системе "Военная ипотека" есть 2 вреднейших и сильнодействующих фактора или "Ненадежных партнера":
1. Это наше доблестное государство
2. Центральный банк нашего доблестного государства
Система работает хорошо только в том случае, если и Государство и ЦБРФ работает строго по расчитанным АИЖК прогнозам. Например, государство исправно индексирует размер годового накопления, а Центрбанк исправно опускает ставку рефинансирования...   ;)   ;)   ;)   ;)  
А теперь на деле:
Сам по себе стандарт АИЖК "Военная ипотека" по сути красивая экономико-теоретическая программа...  ;)   ;)   ;)    , по которой через минимальное количество лет (впринципе менее 20)  военнослужащий станет собственником квартиры и будет жить долго и счастливо... Но давайте разберем этот сыр поподробнее. Итак, процентная ставка по кредиту в стандарте АИЖК - плавающая. Как показывает практика, в нашем государстве плавать могут 2 вещи: го*но и процентные ставки...    :D  Следовательно справедливо тождество: в нашем государстве плавающая процентная ставка = го*но... причем опасное и кипящее... А кипящее го*но и ошпарить может в некоторых случаях...  :D    Ну да ладно, это так - лирика, а что же на деле? Плавающая процентная ставка, применяемая в стандарте АИЖК состоит из 2-х частей - ставки рефинансирования, ежегодно устанавливаемой ЦБРФ (причем могут быть и поправки. На сегодняшний день ставка рефинансирования - 8,25%) и так называемой маржи (прибыли банка), которая устанавливается банком в каждом конкретном случае в зависимости от возраста заемщика, страхования и еще некоторых факторов (http://bankir.ru/credit/10168378)   8)  . Размер этой маржи колеблется от 1,5 до 3 процентов.
Итак, Вы берете кредит по стандарту АИЖК, ну к примеру 01.02.2013 г. Банк в качестве приложения к кредитному договору сунет Вам график погашения кредита, который естесствено является неотъемлемым приложением к договору (назовем его Приложение1). Посмотрев его Вы будете прыгать от счастья! Уже в феврале 2024 года Ваш кредит будет погашен!!! Круто!!! Такой малый срок погашения происходит из-за того, что процентная ставка по этому груфику будет снижаться из года в год: 10,5 - > 7,9 (в 2014) ->7,1 (в 2015) ->6,4 (в 2018 )   8)    ну и т.д. Предположим, Вам банк установил маржу в размере 2,5%. Таким образом, для Вас в 2013 году процентная ставка составит 8,25%+2,5% = 10,75% годовых. Все вроде бы шоколадно, но есть одно НО! В договоре, т.к. ставка является го*няной ууууу, т.е. плавающей    :)     , будет пункт, что процентная ставка может отступать от Приложения 1 (т.е. графика) как в большую так и в меньшую сторону. Все будет зависеть от ставки рефинансирования. Смотрим 2014 г.: в соответствии с графиком, банк обещает Вам процентную ставку 7,9% годовых. 7,9% - 2,5% (маржа) = 5,4% - именно такой видит банк ставку рефинансирования в 2014 году!!! Господа хорошие, помоему это попахивает идиотизмом. За последние 20 лет жизни нашего доблестного государства, такой ставки рефинансирования небыло никогда!!! Оу, дабы не голословить, обратимся к первоисточнику: http://www.cbr.ru/print.asp?file=/statistics/credit_statistics/refinancing_rates.htm Как видим, самое маленькое значение было зафиксировано во второй половине 2010 г. по начало 2011... Но это никак не 5,4% годовых!!! И что же произойдет 01.01.2014? А примерно следующее: банк позвонит (напишет) военнослужащему и изложит притчу в стиле "Извини, дорогой, мы тебя сильно любим и целуем во все места, но не получится у нас сделать ставку в 7,9%, как мы тебе обещали, ибо ЦБРФ загнул ставочку р/ф до 10%... Поэтому мы, как договораивались, накидываем 2,5% в качестве маржи (нам тоже кушать хочется      :D  ) и для тебя, дорогой воин, ставочка по кредиту будет 12,5... Целуем еще раз, ТЛБ (Твой Любимый Банк)"  :D  Ну вот, как-то так... Таким образом график будет пересмотрен банков в одностороннем порядке. Да, и срок погашения с 2024 года тоже переместится на 2025 или на 2026... ну и т.д. В итоге, кредит так и так будет погашен не раньше 2032 г. по средней процентной ставке 10,5% годовых (в принципе то же самое, что предлагают банки при самостоятельной программе). Вобщем, когда ставка р/ф снижается, квартира к нам приближается, а когда повышается, то и квартира от нас отдаляется. А если еще представить, что государство (Фактор1) перестанет индексировать своевременно годовые накопления, то вообще - засада...  :(  
Теперь давайте поговорим о банках с самостоятельной программой.
Есть 2 случая:
1. Банк в договоре фиксирует ставку на весь период (Газпромбанк, 10,5% годовых).
2. Банк изменяет ставку в течение договорного периода с повышением по строго установленному графику без каких-либо "Извини дорогой воин"...  :D  (ВТБ-24)
В этом случае, срок погашения кредита естесственно растягивается, и действительно, после погашения, на счету НИС военнослужащего нифига не остается. Но есть один очень весомый плюс: вы вывели из игры 2-й вредный фактор - ставку рефинансирования. Теперь, даже если  ЦБРФ вломит ее до 20%, Ваш Любимый Банк по вашему договору будет работать в минус. Но это уже будут его проблемы, ибо договор дороже денег. Можете направить в его адрес утешительное письмо: "Не расстраивайся, Бог даст - все получится...  :D  " Ну и еще один плюс (для меркантильных    :D   :D  ) - это все-таки отсутствие комиссий за выдачу кредита (в большинстве случаев). Да, и кстати, ВТБ-24 дает уже 2 250 000...  ;)  

Итак, что мы имеем:
1. Если брать кредит в банках, работающим по строгим стандартам АИЖК "Военная ипотека", то мы значительно сокращаем срок погашения кредита, и остаемся в денежном плюсе, по окончанию погашения кредита. Однако мы рискуем, что по окончанию кредитного договора, Банк нам скажет "Друг, Росвоенипотека за тебя платить перестала, а ты нам еще пол мульта торчишь за свою квартиру! Как решать то будем? А?!"  :D  Это может произойти при воздействии одного из двух "Вредных факторов" (Ненадежных партнеров) или обоих одновременно (это будет вообще пипец  :)   :)  ), о которых я говорил в начале. ЦБРФ взвинтит ставку р/ф до 20% годовых, а государство скажет: Sorry, no money.
2. Если брать кредит в банке с самостоятельной программой, то риски значительно снижаются, ибо мы останемся "торчать" за квартиру только в том случае, если сбудется "Фактор 1" - государство не проиндексирует годовые накопления  в соответствии с утвержденными планами, сказав, извини дорогой, но денег в бюджете нет, поэтому мы за тебя обещали ежемесячно отстегивать банку 25000, но можем только 22000... Таким образом, здесь только один "Ненадежный партнер"...    ;)   ;)  Однако, сроки погашения кредита из-за фиксированной высокой ставки отодвигаются в 2030-е года... И в случае досрочного увольнения из рядов ВС, нам слишком много отдавать придется...  :(  
Таким образом, подводя итоги, хочу сказать, что своей целью я не ставил рекламу строгих стандартов АИЖК "Военная ипотека" или банков с самостоятельной программой. Просто, мое мнение, каждый военнослужащий должен решить для себя сам: хочет он играть в рулетку с нашим государством и его институтами или же лучше по-надежнее перестраховаться от рисков (но за это придется заплатить  :(  ).
А вообще, перед тем, как браться за это гиблое дело "Военная ипотека" не поленитесь, позвоните непосредственно специалисту и проконсультируйтесь как следует. Не нужно принимать решений только потому, что "АААА, там комиссий нет за выдачу кредита и страховать нужно только имущество, и кредит погасится через год... АААА..." Делайте взвешенные решения, Господа.
Спасибо за внимание,
с уважением
Алексей.

P/S/ вывод сделан после детальной консультации с руководителем одного из филиалов Росвоенипотеки и после проведения анализа 3 бакнковских программ, как самостоятельных, так и в соответствии со стандартами АИЖК.
Изменено: Wipeout2097 - 19.01.2013 23:08:39
Wipeout2097, спасибо за подробный комментарий!
У самого кредит по стандартам АИЖК (Мосстройэкономбанк). В том числе из-за возможных плясок ставки рефинансирования частично досрочно погасил кредит - см. здесь.
не секрет,что средств ЦЖЗ и кредита в 2200000 р. не хватает на нормальную квартиру (в Мытищах точно). А так как два ипотечных кредита на одну квартиру не взять, было бы здорово "расширить" военный ипотечный кредит следующим образом: например, квартира стоит 5000000 р. ЦЖЗ=700000. В кредитном договоре мы прописываем сумму в 4300000, а ниже поясняем,что 2200000 погашается за счет ежемесячных поступлений от МО, а оставшиеся 2100000 оплачивает товарищ Пупкин самостоятельно. Не знаю только,на каком уровне решаются такие вопросы..
Эти вопросы решаются с банками. Они просто дают в дополнение к Военной ипотеке потребительский кредит. Подробности здесь.

Прецеденты увеличения суммы ипотечного кредита по описанной схеме мне не известны.
Про потребительный все понятно. Смысл, чтобы в рамках "расширенного" ипотечного меньше переплатить, скрепив все что я описал, возможно каким-то дополнительным соглашением. А прецедентов точно нет, поэтому подумал, что инициативная группа сможет протолкнуть идею дальше  :)
Цитата
pashok99 пишет:
А прецедентов точно нет, поэтому подумал, что инициативная группа сможет протолкнуть идею дальше  :)  
Пытаемся толкнуть в рамках проекта "Молодежная стройка", поданного в АСИ. Правда, там опять же речь шла про потреб., но льготный под 10%. Надеялись, что проект рассмотрят на Наблюдательном совете еще в конце прошлого года, но пока тишина.
Читают тему (гостей: 1)
Молодострой http://www.molodostroy24.ru Рабочий +7 (495) 374-73-06 Адрес г. Москва ул. Тимура Фрунзе, д. 16, стр.3 Общие вопросы/Партнерам mail@molodostroy24.ru Приобретение жилья (для военнослужащих): vi@molodostroy24.ru Вопросы по работе сайта web@molodostroy24.ru ежедневно с 09:00 до 18:00