МОЛОДОСТРОЙ
8-800-500-56-87

покупка вторички под сдачу

Поиск  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
 
покупка вторички под сдачу, необходимо мнение компетентных людей, консультации по вторичному рынку
Приветствую форумчан! Надеюсь получить полезные советы в сообществе молодостроя. Необходим живой опыт, но и обоснованные мнения теоретиков вполне приветствуются. С 2009 года являюсь участником НИС, сертификат уже один просрочил, т.к. не решился вложиться в долевуху. (на системной основе изучаю графики платежей коллег, в которых первые 3-4 года пока только выплата процентов по кредиту и не более)...Признаться, настораживает это... а с учетом того, что уверенность по поводу "до предельного" весьма туманна (даже несмотря на 13,5 лет льготки), то плюсовать т.н. "живые деньги" с предусмотренными 3 млн. как-то не очень хочется...

Уважаемые знатоки, внимание вопрос (с)
Сталкивался ли кто-нибудь (почему-то уверен, что я не один такой) с подбором вторичного жилья (1 комн. квартиры) без доплат (т.е. в пределах суммы кредитной части+средств лицевого счета) в целях её последующей сдачи (исключительно). Разумеется, речь о подмосковном рынке, в крупных городах - спутниках с развитой инфраструктурой и востребованной арендой. Поделитесь с Нами (я и боевой товарищ) мыслями по наиболее выгодным условиям приобретения подобных позиций, а также по максимально привлекательным в инвестиционном плане (стоймость аренды) районам. Жду Вашей информационной поддержки! С уважением, Вячеслав      
slavamot, обобщив имеющийся опыт могу сказать следующее:
1. Приобретение квартиры в новостройке почти всегда выгоднее, чем инвестиция во вторичку с целью сдачи в аренду. Инвестиционную привлекательность новостройки мы для Вас уже оценили - смотрите соответствующий индикатор на странице новостройки. Индикатор показывает "чистую выгоду" за вычетом всех затрат, включая проценты по кредитам и упущенную выгоду от изъятия именных накоплений из доверительного управления.
Что касается "чистой выгоды" от сдачи в аренду, то она близка к нулю, а чаще всего - отрицательна.
2. Сделки с новостройками по Военной ипотеке не опаснее, чем сделки на вторичке. С Вашей льготной выслугой и правильным выбором в пользу крупных городов возможные риски, связанные с увольнением, существенно ниже, чем у большинства других участников НИС.
3. Вкладываться во вторичку имеет смысл, если Вы рассматриваете квартиру, приобретаемую по военной ипотеке, в качестве донора для второй квартиры, приобретаемой по гражданской ипотеке. Т.е. доходами от сдачи в аренду одной квартиры гасите ипотеку по второй квартире.
4. Выгодные направления для сдачи в аренду можно выбрать с помощью любой базы недвижимости. Мне кажется, что удобнее всего ЦИАН.  
1. Эммм... уверенности нет в собственном желании заключать контракт до предела (мне как молодому бравому войну как раз-таки предлагают именно такую перспективу).
2. Поясните пожалуйста про чистую выгоду, стремящуюся к нулю, а также, как можно "уйти в минус"?
3. А если я просто вижу смысл в прибавке к зарплате? при этом для меня важно, чтобы в случае непродления контракта было возможно положить ключи на стол сотрудника росвоенипотеки и "расстаться друзьями".

признаться, пока я так и не понял, реально ли на предполагаемые 3 млн. руб. (без копейки кровных) купить хоть что-нибудь похожее на квартиру в Московском регионе, которая будет приносить в месяц дополнительные 20-25 тыс. рублей?    
slavamot, про чистую выгоду:
Выгода в понятиях нашего калькулятора - это разница между средствами, которые появляются у военнослужащего после инвестирования в жилое помещение, и средствами, которые учитываются на именном накопительном счете, если военнослужащий никаких действий не предпринимает.

В расчет идут: разница между ожидаемой стоимостью жилья в будущем и суммой его приобретения, расходы на осуществление сделки, платежи в счет погашения ипотечных процентов, расходы на содержание квартиры, а также упущенная выгода в размере доходов от инвестирования накоплений.

Кроткий пример:
Квартира куплена сегодня за 3 млн рублей. Через год, допустим, ее стоимость составит на рынке 3,2 млн. За это же время банку будет выплачено процентов по кредиту более 230 тыс. рублей, упущена выгода от инвестирования накоплений в размере до 65 тыс. рублей, Вы уплатили 20 тыс. рублей на оформление сделки (оценка, страховка, гос. пошлины, нотариус; риэлторы - не в счет, с их услугами ситуация вообще грустной получается), и отдали по коммунальным платежам около 50 тыс. рублей. ИТОГО по сравнению с вариантом "сижу на попе ровно и ничего не делаю" Вы в минусе на 365 тыс. рублей. Учитываем прирост стоимости квартиры - 200 тысяч рублей, получаем, что чтобы отбить "минус" нужно получить от сдачи в аренду 165 тыс. рублей - вполне реально для квартиры выбранного ценового диапазона, остается даже небольшая выгода.
Теперь представьте, что Вы еще отдали риэлтору не менее 90 тыс. рублей - уже "в ноль получается". Конечно, если сдвать несколько лет, первичные расходы на покупку квартиры "размоются", но выгода все равно не та, которую можно получить от покупки квартиры в новостройке.

Забыл сказать, в расчете цель была узнать, сможет ли военнослужащий через год купить ту же квартиру, которую не взял сейчас, и не потеряет ли он возможную выгоду от сдачи в аренду. У нас получилось, что через год у него для покупки квартиры будет 3,0 + 0,23 + 0,065 = 3,3 млн рублей (ту же квартиру он без проблем покупает), а вот доходы от сдачи в аренду покрывают расходы только если не пользоваться услугами риэлтора. Это к вопросу "А если я просто вижу смысл в прибавке к зарплате?" - в долгосрочной перспективе (более 1 года), да, прибавка будет, но она будет не меньше, чем прибавка от покупки и последующей подажи новостройки. С другой стороны, инвестирование в новостройку - это риски, вдруг цена не вырастет, так как хотелось, вдруг кризис и пр.  
По поводу "положить ключи на стол сотрудника росвоенипотеки и "расстаться друзьями"", рекомендую ознакомиться с разделом "Военная ипотека. Действия при увольнении".

Цитата
реально ли на предполагаемые 3 млн. руб. (без копейки кровных) купить хоть что-нибудь похожее на квартиру в Московском регионе, которая будет приносить в месяц дополнительные 20-25 тыс. рублей
Приобрести квартиру за эти деньги можно. Вопрос стоимости аренды нужно прорабатывать отдельно, просматривая базы предложений недвижимости.
Читают тему (гостей: 1)
Молодострой http://www.molodostroy24.ru Рабочий +7 (495) 374-73-06 Адрес г. Москва ул. Тимура Фрунзе, д. 16, стр.3 Общие вопросы/Партнерам mail@molodostroy24.ru Приобретение жилья (для военнослужащих): vi@molodostroy24.ru Вопросы по работе сайта web@molodostroy24.ru ежедневно с 09:00 до 18:00