МОЛОДОСТРОЙ
8-800-500-56-87

Гарнизонное инвест-кафе

Поиск  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
 
Гарнизонное инвест-кафе, Рекомендации военнослужащему-инвестору
Здесь будем собирать и систематизировать сведения о наиболее привлекательных объектах недвижимости, с точки зрения возможностей их последующей перепродажи.
В ходе обсуждения  сформировался запрос на выработку общих критериев, которыми бы можно было руководствоваться при выборе объекта для вложения средств, ведь для многих сумма в  2.200.000+ЦЖЗ является неприемлемо малой и может рассматриваться исключительно как инструмент для первичных инвестиций с использованием механизмов НИС. Поэтому дальнейшие рассуждения в данной теме будут вестись исходя из понимания того, что в приобретаемом жилье сам военнослужащий жить не собирается, а планирует один (или несколько раз) поучаствовать в софинансировании строительства, в последующем реализовав жилплощадь по более высокой цене. Хочу сразу заметить, что не вижу в этом чего-то предосудительного, ибо в конечном итоге, те, кто выбирают для себя такую схему расплачиваются 5-7 годами проживания с более стеснённых обстоятельствах чем коллеги, приобретающие квартиры сразу под себя.

В ходе обсуждения хотелось бы осветить следующие подтемы:

1. Рост цены в зависимости от количества комнат и площади квартиры.

Стоимость квартир, реализуемых по военной ипотеке порой отличается от стоимости тех же квартир для неопределённого круга покупателей и чаще не в пользу участников НИС. Известно также, что стоимость метра в однокомнатных квартирах выше, чем в двух- и трёхкомнатынх в силу большей ликвидности первых, но насколько она коррелирует с ограниченностью ресурсов участников НИС? Иными словами, если цены на однокомнатные квартиры по военной ипотеке завышают в силу реально большего спроса, то быть может выгоднее не плыть куда все, а напрячь усилия и замахнуться на двухкомнатную, с прицелом на больший прирост стоимости в дальнейшем?

Отсюда следует вторая подтема:


2. Какую сумму личных средств вкладывать наиболее выгодно?

Сколько добавить к средствам НИС, чтобы получить наибольший доход? Скажем, есть у нас 2.800.000 ((2.200.000 - кредит) + (600.000 - ЦЖЗ)) и собственный 1.000.000. Купив квартиру за 3.800.000 через год-полтора мы смогли выручить 4.500.000, получив на вложенный рубль собственных средств 30 копеек дохода (будем считать, что деньги ЦЖЗ, банка, стоимость пользования кредитом (250.000) и налоги-комиссии (150.000) мы просто вернули 1:1). Вопрос: внеся 1.500.000 на начальном этапе мы получим те же 30 копеек с рубля или же меньше/больше?


3. Собирательный портрет покупателя нашей недвижимости.

Тут уместно обсуждение такого аспекта: будет ли наш покупатель использовать исключительно собственные средства или воспользуется ипотекой? От ответа зависит какую стоимость при продаже будем указывать мы: реальную - и тогда платить 13% налога или же ту, которой будет достаточно для составления договора купли-продажи. Вообще у кого какой опыт: платили или нет налог с такого "дохода"?
Как думаете, люди предпочитающие брать квартиры в новых домах не на этапе строительства, а в полностью готовых сооружениях исходят из чего? Они внезапно подняли хорошие деньги и решили не долго думая зафиксировать их в недвижимости или наоборот им деньги в обороте приносят больший доход и неинтересно спонсировать чужой бизнес отдавая на год-два свои средства,  а проще купить именно тогда, когда возникнет необходимость? Я клоню к тому, что распределение спроса на одно- двух- и трёхкомнатные квартиры на этапе строительства, на вторичке в новостойках и на вторичке в старых домах разное. Поняв, что наиболее вероятно продать в только что сданной новостройке мы будем в плюсе.


4. Рейтинг застройщиков с точки зрения привлекательности инвестирования.

У разных застройщиков разные договорённости с ФГКУ "Росвоенипотека" об условиях аккредитации строящихся объектов. Для "Мортона" это то ли 50% то ли 70% степени готовности, для "Пересвет-Инвеста" вроде как меньше. Соответственно от этого зависит на каком этапе можно вложиться. Кто обладает достоверной информацией - делитесь. Также интересно, насколько хищно каждый из застройщиков относится к военнослужащим, то бишь насколько цены для военных выше, чем для людей с улицы. Тот же "Мортон", по ощущениям, впереди других в плане меркантильной прыти, но быть может это субъективное впечатление. Что думаете? На чьи объекты в первую очередь обращаете внимание?


5. При каком приросте стоимости стоит считать схему жизнеспособной, с Вашей точки зрения?

Я вот тут обозначил 15% - это бы конечно в идеале. С другой стороны, если сумма прироста невелика, то проще сдавать квартиру, вложив свои средства в ремонт, а не в квадраты (от площади стоимость сдачи жилья зависит не очень сильно). Кстати по поводу сдачи жилья: тут указано, что вариантов нет и если по закону, то платить мы должны 13% с дохода от сдачи. А пробовал кто-нибудь отдать в безвозмездное пользование квартиру, например, своей супруге-ИП, чтобы та уже сдавала квартиру, платя 6% по УСН?


В общем вопросов и мыслей много. Обсуждаем!
Изменено: vensal - 07.08.2016 12:04:30
Внесу свою лепту в обсуждение:

по первому пункту
Мы в свое время себе такую задачу не ставили (и видимо, зря) и не мониторили изменение цен по объектам. Попробую восстановить хотя бы какую-нибудь статистику и хронологию. Результатами поделюсь.
Статистика по Мортону доступна здесь.

по второму пункту
Нужен калькулятор инвестора, но для его написания нужен алгоритм и исходные данные, предлагаю совместно поработать над этим.

по четвертому пункту
Была у нас идея ввести рейтинг новостроек. Нужна помощь в определении формулы и четких критериев рейтинга.

по пятому пункту
По поводу безвозмездного пользования идея хорошая  ;) , необходимо юридическое обоснование.
Скажу по поводу пункта 5.
Считаю, что схема работоспособна даже при такой разнице в ценах. чтобы просто выйти в ноль. Потому что цели могут быть разные, и если задача стоит именно улучшить свои условия проживания, то доходность данного мероприятия отходит на второй план. Ведь понятно, что семья увеличивается, а изначально денег на трехкомнатную квартиру не хватает...
Вчера случайно задумался об этом в машине - и вот те на, оказывается, не я первый такой умный.
Для начала нужен большой объем статистических данных - что, на сколько и как быстро дорожает в зависимости от района\площади\количества комнат, корреляция этих данных со стоимостью сдачи квартир и прочее. Тут работы надолго, нужно собрать статистику минимум за полгода.
На сайте видел динамику роста цен на некоторый объекты, что то еще подобное есть?
ПыСы: сам я очень заинтересован в такой схеме, летом на руках будет свидетельство, своих накоплений немного, а квартиру в москве хочется. Готов что-то искать анализировать, давайте как то координироваться.  
Лейтенант-доминант
momyc, в части роста цен есть прогноз стоимости квартир по окончании строительства. Данные приведены практически для каждой новостройки и взяты по результатам анализа текущей ситуации на рынке недвижимости (смотрите вкладку "Планировки и цены" на странице новостройки).

Нужна помощь по второму и четвертому пункту моего предыдущего сообщения.
lutohin , я правильно понимаю, что раз даются приблизительные прогнозы то всё таки какой то механизм для подсчета стоимости существует?

по второму пункту - мне кажется, что до алгоритма тут пока далеко, да и сложно придумать единый универсальный алгоритм. для начала надо хотя бы собрать данные, какие дома на сколько дорожают с течением времени, исходя из этой статистики можно будет давать какие то прогнозы в случае если в том же районе будут строить новые дома.


по четвертому - опять же, очень сложно придумать абсолютные критерии, по которым можно оценивать дом. Тут вот http://www.novostroykin.ru/novostroyki/moskva_obl/ratings/
пошли по пути определения пользователями рейтинга новостроек. Можно либо сделать что то аналогичное своё, либо просто брать тот рейтинг и им пользоваться.
Изменено: momyc - 08.12.2013 15:26:09
Лейтенант-доминант
Прогноз цен готовится по цене аналогов, благо каталогов недвижимости предостаточно.

По второму пункту постараюсь в начале следующей недели изложить свои наработки.

По четвертому - да, согласен, нужно голосование и пользовательский/экспертный рейтинг. Займусь этим в ближайшее время. Включил в план работ.
Ув. участники проекта! Спешу сообщить, что мы вплотную взялись за разработку инвестиционного калькулятора. По нашим расчетам к началу лета данный функционал появится на сайте (на обновленном сайте).
Все идеи, озвученные вами, в том числе, в данной ветке, учитываются.
Инвестиционный вопрос - планируется взять квартиру на этапе постройки в восточном бутово, исключительно в инвестиционных целях, летом, где то в июле-августе. Денег есть соответственно 3млн от Родины, примерно 600 тысяч своих, есть возможность взять в долг до 1,5 млн под минимальные проценты (у родственников). После сдачи дома планируется эту квартиру продать, воспользоваться программой "военная ипотека - 2 раз" и купить большую трешку в балашихе на этапе строительства (по информации на  сайте, там как раз в этот момент будет кипеть стройка). Что посоветуете - взять большую двушку или маленькую трешку в бутово, что можно будет быстрее\выгоднее потом продать?
Повторю, жить в бутово не планируем, цели исключительно инвестиционные.
Лейтенант-доминант
Подскажите, а проводилась ли представителями общественного объединения «Молодострой» оценка  инвестиционной привлекательности (выгоды от покупки) 1 и 2-х комнатных квартир в микрорайоне «Некрасовка-Парк»? Или отсутствие информации связано с тем, что
Цитата
Андрей М пишет:
К сожалению, с этим объектом мы пока не работаем.
Цитата
momyc пишет:
Инвестиционный вопрос - планируется взять квартиру на этапе постройки в восточном бутово, исключительно в инвестиционных целях, летом, где то в июле-августе. Денег есть соответственно 3млн от Родины, примерно 600 тысяч своих, есть возможность взять в долг до 1,5 млн под минимальные проценты (у родственников). После сдачи дома планируется эту квартиру продать, воспользоваться программой "военная ипотека - 2 раз" и купить большую трешку в балашихе на этапе строительства (по информации насайте, там как раз в этот момент будет кипеть стройка). Что посоветуете - взять большую двушку или маленькую трешку в бутово, что можно будет быстрее\выгоднее потом продать?
Повторю, жить в бутово не планируем, цели исключительно инвестиционные.
Сейчас очень сложно дать какой-то конкретный совет.
Очень много факторов, которые влияют на решение, но каким образом они разрешатся - неизвестно.
Я имею в виду Украину, санкции, увеличение/снижение темпов роста экономики, девальвацию и т.п.
На банковских форумах пишут, что сейчас не лучшее время для инвестиций в недвижимость - ожидают падения её стоимости.
На новостройки цены обычно не падают, просто сама стройка замораживается.
У Мортона (восточное бутово - их проект) в договорах (гражданских, по ВИ - не помню) ещё и пункт есть на случай резкого изменения курса валют - типа ответственность с себя снять пытаются за срыв сроков.

К июлю-августу может ситуация и разрешится в каком-то направлении. Если выбирать между большой двушкой и маленькой трешкой, то для последующей перепродажи я бы выбрал ту квартиру, которая в абсолютных цифрах дешевле стоит. У меня сложилось мнение, что чем дешевле сама квартира, тем больше на неё потенциальных покупателей. Т. е. её ликвидность выше.
И еще, у Мортона на подходе 4-я очередь Бутовопарка...
ololo, стоимость недвижимости будет ведь падать пропорционально, верно? Моя идея в том, чтобы продав двушку в бутово, взять трешку в балашихе. Соответственно, если рынок упадет, и квартиры подешевеют на 20% (условно), то ведь ВСЕ квартиры подешевеют, и я так же смогу взять ту же трешку, вроде как.

Примерно к июля-августу будет на руках свидетельство только.

По поводу 4ой очереди - что то гугл не помог мне найти информацию по ней, не могли бы дать ссылку?
Лейтенант-доминант
Цитата
momyc пишет:
ololo , стоимость недвижимости будет ведь падать пропорционально, верно? Моя идея в том, чтобы продав двушку в бутово, взять трешку в балашихе. Соответственно, если рынок упадет, и квартиры подешевеют на 20% (условно), то ведь ВСЕ квартиры подешевеют, и я так же смогу взять ту же трешку, вроде как.

Примерно к июля-августу будет на руках свидетельство только.

По поводу 4ой очереди - что то гугл не помог мне найти информацию по ней, не могли бы дать ссылку?
Да, примерно пропорционально. По крайней мере если рассматривать панельки эконом-класса, то разница небольшая скорее всего будет.
Это как с инфляцией. Если у Вас на товары, которые особенно подвержены инфляции (как правило это ежедневные продукты питания), приходится 80% дохода, то Вы эту инфляцию очень сильно ощущаете. А если 20%, то только раз в 3-5 лет удивляетесь, что хлеб раньше стоил вроде бы дешевле.

Но Вы исходите из инвестиционных целей... Может случиться так, что летом Вы купите условно по 70т.р./метр, а через год неизвестно, сможете ли за эти же деньги продать свою покупку и деньги "подвиснут", особенно, если рынок встанет.
Там более, если Вы планируете около 2 млн своих денег вкладывать... Может лучше на депозиты их на год раскидать (до 700т.р. с учетом процентов/физ.лицо/один банк)? Сейчас ставки уже есть под 12%. И будут расти немного до лета-осени скорее всего.
Думайте   :)   Как я писал ранее, очень сложно сейчас принимать решение. Может вообще получиться так, что из-за санкций у нас тут совсем плохо будет и с банками, и с застройщиками, и с ценами.

Насчет четвертой очереди. Смотрите генплан Бутовопарк 2Б (в формате 2D) на сайте Мортона. Там дома дорисовали - напротив второй очереди. Вот это и есть 4-я очередь. Просто непонятно как Мортон эти дома назоветт - либо оставит 2Б, либо что-то другое придумает   :)  
"Восточное бутово" воообще сначала под названием "Боброво" шло   :D
Изменено: ololo - 05.05.2014 14:44:44
ololo, во первых, я очень благодарен вам за содержательные ответы
в вторых - собственных средств к моменту получения свидетельства будет порядка 600тыс.руб, (также есть возможность откладывать приблизительно по 60к в мессяц), они и так лежат под 10% в год до востребования., остальное - заемные на ультральготных условиях. Занять эти деньги и вложить в банк под 12% не получится, заем, так сказать, целевой, от родителей, они и так в банке лежат и копятся, но при необходимости могут быть отданы мне в долг практически без процентов, но строго на покупку недвижимости.

по поводу санкций - надеюсь, что к концу июля - началу августа (расчетное время получения свидетельства) ситуация с банками-застройщиками прояснится.

про 4ую очередь - имеется в виду вот это?

так же рассматривается более консерватиный вариант - взять сейчас двушку в балашихе приблизительно за 4,5кк и сдавать ее по 28-30к в месяц. (в настоящее время живем с супругой в служебной удобно расположенной однушке у метро, детей нет и года 2-3 еще не планируем, оба военнослужащие, сейчас ее ипотека, в октябре 2015 года моя, хотим недвижимость в балашихе так как там живут ее родители).

П.С.: а когда находишься на странице "восточного бутово" на сайте мортона - то в адресе страницы так и написано "bobrovo"
Изменено: momyc - 06.05.2014 09:40:01
Лейтенант-доминант
momyc, не за что  :)

А родители на какой срок деньги дают? Сколько в месяц им отдавать нужно будет?
Спрашиваю, чтобы прикинуть варианты  :)
ololo, родители дают 1 млн рублей на 3 года, по 28 тысяч в месяц.(если просто разделить 1млн на 36 месяцев - получится 27 777). Переплата по "кредиту" за 3 года - 8 тысяч рублей.
Лейтенант-доминант
А у супруги в районе 600т.р. накоплено по НИС будет к июлю 2014?
На текущий момент накоплено 655к сгласно калькулятору молодостроя, дата вступления в НИС - 06.2011, соответсвеноо можно рассчитывать на 700к накоплений к июлю 2014.
Лейтенант-доминант
Супруге, соотвественно, 25 лет, думаю это тоже важно.
Когда я говрил о 600 тысячах собственных средств - я имел в виду наличные денежные средства, а не накопления по НИС, кстати
Изменено: momyc - 08.05.2014 12:09:29
Лейтенант-доминант
Значит у Вас к июлю-августу будет примерно так: 1+0.6+0.7+2.1 = 4.4 млн.р.
А к октябрю 2015 у Вас появится возможность воспользоваться еще одной военной ипотекой: 0.6+2.1=2.7 (думаю, что 600-700 у Вас тоже накопится к тому моменту).
Также, не забудем про +60т.р. и - 28т.р. в месяц.

В таких условиях я бы запланировал летом 2014 купить двушку за 4.5, о которой Вы говорили, и сдавать ее в аренду.
Таким образом получится, что за счет ее сдачи Вы будете выплачивать долг родителям.
Значит к осени 2015 у Вас будет уже не 2.7, а +60*15 = 3.6.
Трешка на старте продаж будет стоить примерно 5.3, если ничего экстраординарного не случится.
Я бы эту разницу (1.7) добрал двумя-тремя потребительскими кредитами. При ставке 18.5% годовых на три года ежемесячный пдатеж составит чуть больше 60т.р.
Но условия можно улучшить, если воспользоваться программой некоторых банков, которая заключается в льготном потребительском кредитовании тех, кто у них оформляет военную ипотеку.
А также можно по части такого "добора" необходимой суммы оформить кредитны не на 3 года, а на 5 лет.

Ещё можно продумать целесообразность оформления такого кредита (льготного военным ипотечникам) при покупке квартиры за 4.5млн.р., чтобы часть денег от родителей пока не тратить, а положить их на депозит и оставить для взноса в счет трешки.
Во-первых, в этом случае этот льготный потреб будет на супруге, а значит вам (Вы+супруга) при приобретении трешки будет проще добирать недостающую сумму.

Не забудьте, что 2.1 уже в некоторых банках превратились в 2.3, а через год, вероятно, эта сумма вырастет до 2.4-2.5.

В итоге через 4 года у вас будет двушка и трешка там, где ваша семья хочет, никаких долгов, кроме двух военных ипотечных кредитов и +30т.р./месяц от сдачи двушки. Весьме недурно, я склонен полагать  ;)  
Можно будет заняться улучшением демографической ситуации в стране  :)  

В общем есть Вам над чем с калькулятором и интернетом в руках на выходных поработать    ;)

p.s. Затраты не ремонты квартир не учтены, потому что я не знаю Ваших потребностей :)
Изменено: ololo - 08.05.2014 14:51:35
Читают тему (гостей: 1)
Молодострой http://www.molodostroy24.ru Рабочий +7 (495) 374-73-06 Адрес г. Москва ул. Тимура Фрунзе, д. 16, стр.3 Общие вопросы/Партнерам mail@molodostroy24.ru Приобретение жилья (для военнослужащих): vi@molodostroy24.ru Вопросы по работе сайта web@molodostroy24.ru ежедневно с 09:00 до 18:00