МОЛОДОСТРОЙ
8-800-500-56-87

Досрочное погашение

Поиск  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
 
Досрочное погашение, Выгодно ли это? Каков порядок?
Обсуждаем вопросы досрочного погашения кредита по программе "Военная ипотека".
Полезная информация для тех, чья закладная на квартиру находится в ЗАО "Надежный дом" (АИЖК).

При частичном досрочном погашении кредита столкнулся с проблемой в виде комиссии за перечисление суммы погашения на счет залогодержателя. Кредит мой погашается путем перечисления средств на счет ЗАО "Надежный дом" (далее - НД), открытый в банке "Возрождение".
Согласно тарифам банка с каждого платежа, осуществляемого за счет собственных средств, взимается комиссия в размере 1,5%, но не более 1,5 тыс. руб. (в ходе одной из телефонных консультаций мне, правда, назвали значение 0,7%).

Я посчитал такое положение вещей несправедливым и обратился за разъяснениями в НД и АИЖК. Мне оперативно ответили и подсказали, что я могу воспользоваться сервисом периодических платежей в банке "Возрождение" и стоит это всего 299 руб. в год! Экономия довольно существенная.
Единственный минус - каждый месяц необходимо вносить одну и ту же сумму на счет, указанную изначально в договоре пользования сервисом,... ни больше и не меньше.

ОБН1 Оказалось, что сумму платежа за текущий месяц можно скорректировать. Прямо в офисе заполняется заявление и кладется нужная сумма на счет для досрочного погашения!
ОБН2 Теперь (с 1 октября 2013 г.) у АИЖК счета открыты в МДМ Банке и Связь-Банке
По поводу платежей в "Надежный дом". А что мешает межбанком отправлять на нужный счет необходимую сумму из своего банка, у которого межбанк бесплатный?

По поводу досрочного погашения в связи с изменением в меньшую сторону размера годового взноса на именной счет военнослужащего со стороны Росвоенипотеки.
Пока что думаю доплачивать получившуюся разницу (425р/месяц) из собственных средств, чтобы остаться в первоначальном графике, который предполагает выход в 0 до 45 лет.
По пересчитанному графику (банк Зенит) получается, что в 45 придется доплатить около 500 т.р.
Увеличение предельного срока до 50 лет считаю злом.
Кто-нибудь считал сколько нужно доплачивать, чтобы погашение тела кредита из средств, перечисляемых Росвоенипотекой, началось не через 2-3 года, а в ближайшие месяц-два?
ololo, подскажите, у кого межбанк бесплатный. Будет полезно!
Для расчета суммы погашения дописываю существующий калькулятор. Постараюсь доделать к середине февраля.
Цитата
lutohin пишет:
ololo , подскажите, у кого межбанк бесплатный. Будет полезно!
Таких банков несколько (у всех хорошие интернет-банки): айманибанк, 2т, ТКС, инбанк. Возможно ещё кто-то есть.
В Авангарде платежка стоит 10р. через интернет-банк независимо от суммы.
На данный момент удобнее всего айманибанк. У них пополнить счет можно через терминалы киви (до 100.000р./месяц, комиссию за перевод киви -> айманибанк компенсируют).
На остаток по счету (карте) раз в месяц начисляется 10.5% годовых.
Обслуживание бесплатное. Смс-инфомирование тоже.
Удобный и развивающийся интернет-банк.
В общем очень рекомендую.
Цитата
ololo пишет:
По поводу платежей в "Надежный дом". А что мешает межбанком отправлять на нужный счет необходимую сумму из своего банка, у которого межбанк бесплатный?

По поводу досрочного погашения в связи с изменением в меньшую сторону размера годового взноса на именной счет военнослужащего со стороны Росвоенипотеки.
Пока что думаю доплачивать получившуюся разницу (425р/месяц) из собственных средств, чтобы остаться в первоначальном графике, который предполагает выход в 0 до 45 лет.
По пересчитанному графику (банк Зенит) получается, что в 45 придется доплатить около 500 т.р.
Увеличение предельного срока до 50 лет считаю злом.
Кто-нибудь считал сколько нужно доплачивать, чтобы погашение тела кредита из средств, перечисляемых Росвоенипотекой, началось не через 2-3 года, а в ближайшие месяц-два?
Подскажите, интересно стало про доплату. Если я буду платить не по 425 р., а по 1-2 т.р. Сильно изменится график в мою пользу? Второй вопрос - как мне прийти в банк и сказать об этом? Ведь они мне уже прислали новый график платежей. "Не затеряется" ли там эта сумма и будет ли влиять на график. Так же интересно - если я буду понемногу вот так платить и закончу раньше платить, то деньги государство (если они будут) будет перечислять на счет  и  я их в 45(50)лет заберу? Спасибо)))
del
Изменено: ololo - 30.01.2014 14:53:30
Del?)))) что это? удалить?)))
mck1922, правило простое - чем раньше и чем больше досрочно погашаете, тем больше экономите не переплате банку. Есть возможность - вносите суммы побольше. Как посчитал Z_Z_Z, досрочное погашение собственными средствами равносильно открытию вклада под 10% годовых, правда сумму "вклада" можно будет забрать после 20 лет выслуги (10 лет в случае увольнения по "льготке").

Да, если кредит погасится и Вы продолжите служить, средства просто будут копиться на именном счете (никуда не пропадут), имея 20(10) лет выслуги Вы сможете их забрать.
Цитата
lutohin пишет:
mck1922 , правило простое - чем раньше и чем больше досрочно погашаете, тем больше экономите не переплате банку. Есть возможность - вносите суммы побольше. Как посчитал Z_Z_Z, досрочное погашение собственными средствами равносильно открытию вклада под 10% годовых, правда сумму "вклада" можно будет забрать после 20 лет выслуги (10 лет в случае увольнения по "льготке" ;) .

Да, если кредит погасится и Вы продолжите служить, средства просто будут копиться на именном счете (никуда не пропадут), имея 20(10) лет выслуги Вы сможете их забрать.
Цитата
То есть сумма на именном счету будет индексироваться каждый год?
Независимо от того, есть у Вас кредит или средства копятся на именном счете, сумма начислений от РВИ ежегодно индексируется.
А если Вы не воспользовались кредитом и средства пока что находятся на именном накопительном счете, то они еще и инвестируются управляющими компаниями, что дает дополнительный небольшой прирост.

По теме. Посчитал я, прикинул и не нашел особой выгоды доплачивать сейчас что-либо из собственных средств даже с учетом того, что по новому графику долг около 500 т. р. получается.
Для того, чтобы уже сейчас ежемесячными перечислениями от РВИ начало погашаться тело кредита, нужно снизить размер кредита до 1942500р. (ставка - 12% годовых). Т. о. для тех, кто взял кредит в прошлом году по максимуму (2-2.2 млн. р.) нужно в этом году внести разницу плюс накопленные невыплаченные проценты (лучше до 30 октября оформить частичное досрочное погашение).

Соглашусь, что практически это получается равносильно тому, что эту разницу+проценты Вы положите на депозит под 10.5% (ставка после получения права собственности).
Так вот:
- на рынке сейчас есть более выгодные предложения по вкладам;
- если за счет разницы уменьшить тело кредита, то Ваши средства "морозятся" на именном накопительном счете, к которому доступ ограничен, а если положите на депозит в банке, то воспользоваться этими деньгами будет проще в случае необходимости;
- внести эту разницу (с полученными процентами на вкладе) всегда можно успеть в любой момент действия кредита (10-15 лет в зависимости от Вашего возраста).

С интересом почитаю Ваши мнения и аргументы pro et contra по теме   ;)
Изменено: ololo - 04.02.2014 11:32:25
ololo, внесу небольшие коррективы в рассуждения.
Если деньги сразу не пускать в досрочное погашение, то на них банком будут начисляться ипотечные проценты. Для примера: сейчас гасим досрочно 200 тыс. рублей, к концу кредита экономим более 450 тыс., не платим сейчас 200 тыс., потом отдаем 450 тыс. рублей.

Также не забывайте, что военной ипотекой можно воспользоваться повторно. Сэкономленными от досрочного погашения деньгами таким образом, можно воспользоваться раньше.
И самое главное: проценты по кредиту всегда выше, чем проценты по вкладу, следовательно, пытаясь копить на вкладе, мы в реальности не догоняем начисляемые проценты по кредиту...
Цитата
lutohin пишет:
ololo , внесу небольшие коррективы в рассуждения.
Если деньги сразу не пускать в досрочное погашение, то на них банком будут начисляться ипотечные проценты. Для примера: сейчас гасим досрочно 200 тыс. рублей, к концу кредита экономим более 450 тыс., не платим сейчас 200 тыс., потом отдаем 450 тыс. рублей.

Также не забывайте, что военной ипотекой можно воспользоваться повторно. Сэкономленными от досрочного погашения деньгами таким образом, можно воспользоваться раньше.
И самое главное: проценты по кредиту всегда выше, чем проценты по вкладу, следовательно, пытаясь копить на вкладе, мы в реальности не догоняем начисляемые проценты по кредиту...
Покупательская способность 200т.р. сейчас скорее всего будет больше 450т.р. потом (через 10-15 лет).
А если вложить эти 200т.р. во вклад, то за 10-15 лет накопится точно больше 450т.р.
Прикинуть можно здесь: http://fincalculator.ru/depozitnyj-kalkulyator (из 200т.р. за 10 лет под 10% годовых с ежемесячной капитализацией получается 540т.р.).

Проценты по ипотечному кредиту не всегда выше процентов по вкладу. Особенно, если сравнивать ставку по вторичке или новостройке, но уже с полученным свидетельством о праве собственности.
Например, в прошлом году легко можно было найти вклады под 12% с ежемесячной капитализацией.

Вариант с вкладом вместо досрочного погашения не отменяет возможность воспользоваться военной ипотекой повторно. Разница в том, что Вы не морозите деньги на именном накопительном счете, а можете ими воспользоваться в любой момент - вплоть до расторжения договора вклада (как правило не получите все проценты в этом случае).
Изменено: ololo - 06.02.2014 11:48:37
ololo, я понял свою ошибку: приводя в пример, цифры нужно было опираться на строгие расчеты. Пересчитал все внимательно (не буду описывать весь процесс, может, потом, если кому интересно будет, распишу подробнее), используя кредитный калькулятор на нашем сайте и он-лайн сервис "депозитный калькулятор" (хотя мне больше нравится этот калькулятор вкладов).

Результат вполне ожидаемый - с финансовой точки зрения разницы между частичным погашением кредита со ставкой 10% (а если точнее, я использовал параметры расчета для Русстройбанка - 9,9%) и открытием вклада с капитализацией под 10% - никакой (есть, правда, погрешность расчетов и есть причисленные проценты по ипотеке, но я ими пренебрег ввиду малой относительно величины). На выходе одни и те же цифры, те же 530-540 тыс. рублей.

Какой можно сделать вывод (и я писал уже об этом ранее): если ставка по кредиту больше ставки по вкладу, досрочное погашение выгодно. Все логично.
Теперь попробуем порассуждать, а что же может  случиться с процентными ставками в ближайшие 5-10 лет. Согласно базовому макроэкономическому прогнозу до 2030 года инфляция в стране установится на уровне 2-5 % годовых. Соответственно, вниз должны сползти и ставки по кредитам/вкладам. Ставка по военной ипотеке, если по договору она фиксированная, уже никак не изменится, а вот будут ли через несколько лет ставки по вкладам такими же высокими, неизвестно. Кроме того, анализируя предложения по вкладам со ставкой более 10%, почти не увидел предложений от надежных банков, да и условия начисления высоких ставок нужно уточнять (в рекламных целях много всего пишут). С другой стороны, вклад - не панацея, есть и другие формы инвестирования. Для себя я уже довольно давно решил, что буду пускать свободные средства в досрочное погашение.Это мое мнение, как поступить в каждой конкретной ситуации, решать каждому самостоятельно. Везде есть свои плюсы и минусы, а итог примерно один и тот же.

PS Просчитал также вариант с ежемесячным довнесением средств на вклад / ежемесячным дополнительным досрочным погашением. Результат аналогичен - при равных ставках разницы нет.
Я согласен с некоторыми аргументами, но не с выводом ))

1. Вклады под 10.5%+ сейчас открыть не проблема (в том же аймани, у которого межбанк бесплатный, такой процент начисляется на остаток по счету карты). Даже если банк не кажется Вам надежным, все вклады застрахованы. В случае отзыва лицензии Вы получите свой вклад+проценты в пределах 700 т. р. через 2 недели после отзыва.

2. По поводу будущего. Тут сложно прогнозировать (Олимпиада только началась, а впереди ещё ЧМ 2018   :D  ).
Если ставки по вкладам действительно будут идти вниз, значит и кредитные ставки пойдут вниз.
Почему Вы считаете, что ставка по военной ипотеке неизменна?
Это неверная предпосылка. Если кредитные программы для военных будут под 5% (для новых клиентов), то старые под 10% будут рефинансироваться в других банках. Когда есть свидетельство о праве собственности на квартиру (пусть она и в залоге), это совсем не сложно делается.

3. Согласитесь, что когда Вы погашаете досрочно кредит, то деньги Ваши под конец срока кредита начинают морозиться на именном накопительном счете, откуда вытащить Вы их сможете только для нового ипотечного военного кредита, либо при увольнении.
А когда Вы раз в 1-2-3 года перекладываете свои деньги во вклады (а я рекомендую не класть всю сумму в одну корзину   ;)  ), то у Вас появляется пространство для маневра.
Т. е. если Вы видите, что нет на рынке больше вкладов со ставкой, перекрывающей или равной ставке по военному ипотечному кредиту, то можно и погасить досрочно. Можно купить мороженое (много). Можно потратить на образование детей. В общем на что хотите, на то и тратите. И когда хотите. Вот что важно.
ololo, спасибо за информацию и изложенные идеи. Уверен, они пригодятся многим.

В ходе рассуждений мы рассматривали две цели досрочного погашения:
1. Чтобы не остаться к концу службы с долгом в полмиллиона (и больше).
2. Чтобы снять обременение и воспользоваться военной ипотекой второй раз (хотя снять обременение можно и по-другому, но сейчас не об этом).

Для первой цели удобнее идти по схеме вклада при прочих равных условиях, здесь я не спорю, только поддерживаю. Спасибо, что предложили конструктивное решение.
А вот для второй цели работает только правило "где ставка больше, туда и неси", поскольку сумму вклада мы в итоге также пустим в досрочное погашение кредита и "заморозим" на именном счете.
Уважаеые lutohin и ololo очень интересно узнать ваши экспертные мнения:
Долг по кредиту остался 1млн рублей, ставка в этом году 9,9, в следующих увеличивается пропорционально увеличению платежей ( примерно +0,5 в год, но не более 12 ,банк ВТБ), есть возможность полностью досрочно погасить кредит. До 20 льготных осталось три года ( то есть через три года ЦЖЗ погасится, я могу снимать деньги с именного счета или оформить еще один ЦЖЗ, если я все правильно понял). Как вы считаете, выгодно ли при этих условиях полностью погасить кредит?
Serj, учитывая текущие ставки по вкладам (до 15% на 3 года с капитализацией), выгоднее сумму досрочного погашения положить на вклад, погасить кредит через 3 года и получить чистую квартиру без обременений.
Вместе с тем, сейчас неплохое время для покупки жилья - цены стоят или немного проседают (новостройки, соблюдающие графики строительства, не в счет - они дорожают).
Быть может, стоит задуматься о расширении или приобретении второго жилья, но здесь нюанс - необходимо дополнительно погасить задолженность по ЦЖЗ.
Изменено: lutohin - 26.02.2015 01:20:22
lutohin спасибо
Цитата
lutohin написал:
Быть может, стоит задуматься о расширении или приобретении второго жилья, но здесь нюанс - необходимо дополнительно погасить задолженность по ЦЖЗ.
Приобретение второго жилья... Здесь надо думать - выгодно или нет. У военнослужащих есть льгота только на одно жилье. Второе и последующие пойдет по полной ставке налогообложения. А если учесть, что сейчас осуществлен переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую и каждый год % ставка налога увеличивается...
Читают тему (гостей: 1)
Молодострой http://www.molodostroy24.ru Рабочий +7 (495) 374-73-06 Адрес г. Москва ул. Тимура Фрунзе, д. 16, стр.3 Общие вопросы/Партнерам mail@molodostroy24.ru Приобретение жилья (для военнослужащих): vi@molodostroy24.ru Вопросы по работе сайта web@molodostroy24.ru ежедневно с 09:00 до 18:00