Актуальные новости: «Ипотека»: забудьте про низкие ставки

Дата: 18 мая 2014 | Бюллетень недвижимости

На ипотечном рынке меняется тренд. Уже в мае процентные ставки могут начать расти. Причина тому – прекращение сделок на межбанковском рынке и повышение Центробанком ключевой процентной ставки.

Банки с настороженностью ждут 1 июля, когда вступит в силу Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)». С этой даты договоры кредитования (в том числе и ипотечные) должны содержать полную сумму выплат заемщика, то есть скрытые комиссии окажутся вне закона.

Справкам отбой

Самой заметной «юридической» новостью апреля на российском ипотечном рынке можно считать следующую: вскоре банки полностью откажутся от требования справки по форме 2-НДФЛ.

Напомним, что данная справка выдается работодателем. В ней содержатся сведения об источнике дохода физического лица, заработной плате и удержанных налогах. И кредиторы превратили эту справку в один из инструментов подтверждения кредитоспособности заемщика. Соответственно, ипотечные продукты стали делиться на два вида. Если клиент приносит справку 2-НДФЛ, банк считает операцию менее рискованной. И по кредиту обычно начисляются более низкие проценты. Если справки нет, заем обходится соискателю дороже.

Теперь же Центральный банк РФ подготовил письмо, в котором утверждается, что кредитные организации вскоре смогут получать информацию о доходах населения от Пенсионного фонда (ПФ) и Федеральной налоговой службы России (ФНС). Справка станет не нужна. Правда, конкретная дата перехода на новые правила работы еще не определена.

Отмена требования справки 2-НДФЛ упростит процедуру выдачи ипотеки и облегчит банкам возможность выявления недобросовестных заемщиков. Таким образом, себестоимость кредитования снизится. «Все понимают, что добросовестные заемщики фактически платят не только по своим, а и по кредитам мошенников, потому что в процентную ставку закладываются возможные невозвраты и дефолты», – отмечает заместитель директора департамента ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. А в отдаленной перспективе нововведение может привести и к некоторому снижению процентных ставок на уровне одной-двух десятых процентного пункта. «Должно пройти время для того, чтобы банки собрали данные по динамике неплатежей после запуска новой проверки», – рассуждает эксперт.

Бомба потребительского действия

Вторая «юридическая» новость обещает оказаться для рынка жилищного кредитования еще более важной, хотя пока она не получила должного освещения в СМИ. Банковские юристы приступили к составлению новых стандартных кредитных договоров. В том числе и в сфере ипотеки.

В частности, как сообщает заместитель председателя правления по розничному бизнесу Балтинвестбанка Анна Павлык, 29 апреля в банке прошло первое совещание, посвященное данному вопросу. А заместитель директора Санкт-Петербургского филиала Ханты-Мансийского Банка Евгения Хафизова констатирует, что ее филиал уже получил разъяснения из головного офиса, «как работать по-новому».

Напомним: с 1 июля вступает в силу ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)» и ряд сопутствующих нормативных актов. Согласно законодательным изменениям банк будет обязан указывать в договоре полную стоимость обслуживания кредита.

На первых страницах документа следует размещать таблицу с «четким, хорошо читаемым шрифтом». Она должна включать индивидуальные условия займа: сумму, срок, процентную ставку, перечень возможных видов обеспечения, информацию о перемене процентной ставки и предупреждение о возможности уступки кредита третьим лицам. Также кредитор обязывается указывать в договоре способы возврата кредита, сроки, в течение которых заемщик вправе отказаться от кредита, и санкции за ненадлежащее исполнение условий договора.

Перспективы пересмотра типовых договоров банкиров не радуют. Кроме того, они опасаются, что в суды начнут поступать иски с требованиями переписать по новым правилам договоры, подписанные заемщиками до 1 июля. Например, поскольку ФЗ-353 ограничивает предельный размер неустоек, вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов ожидает вала претензий от должников, выплачивающих штрафы и пени по старым ценам.

Кто, где, сколько?

Примечательные события на ипотечном рынке апреля происходили и в маркетинговой сфере. Так, любопытным можно считать возвращение на ипотечный рынок Банка «Открытие».

Больше года назад банк приостановил выдачу ипотеки, сохранив лишь обслуживание ранее выданных кредитов, но с 14 апреля 2014 года он объявил о возвращении на рынок. В линейку продуктов входят программы кредитования на приобретение готовых и строящихся квартир, а также нецелевой кредит под залог жилой недвижимости. Причина данного шага легко объяснима: спрос на ипотеку растет, а на потребительские займы падает.

В самом же предложении выглядит новшеством следующий момент. Размер ежемесячных выплат по жилищным кредитам Банка «Открытие» может составлять до 60% от совокупного дохода. Тогда как большинство кредиторов ограничивают эти выплаты 45-50% от ежемесячного дохода должников.

Параллельно ряд других игроков рынка жилищного кредитования запускали и совершенствовали нишевые продукты. Абсолют Банк ввел ипотечную программу «Коммерческая ипотека», в рамках которой стал выдавать кредиты на приобретение частными лицами нежилых помещений. Росбанк и Банк «Санкт-Петербург» запустили ипотеку на апартаменты. Ханты-Мансийский Банк установил единую процентную ставку в 10% годовых на весь срок кредита по программе «Новостройка» для ряда своих партнеров-застройщиков.

А чемпионом по количеству новшеств оказался ипотечный банк DeltaCredit, запустивший акцию «13-14-15». Банк снизил ставку, упростил требования по программе кредитования покупки загородной недвижимости, разработал льготы для владельцев малого бизнеса и расширил условия по программе рефинансирования займов в валюте.

Тем не менее главным событием месяца можно считать следующее. Для партнеров – аккредитованных застройщиков и работающих на первичном рынке недвижимости агентств – Сбербанк запустил акцию «12-12-30». Партнеры получили право принимать от потенциальных заемщиков заявки с первым взносом в 12% и ставкой 12% годовых на срок до 30 лет. Акция продлится до конца июня текущего года.

Напомним, что и чуть менее привлекательная по условиям акция Сбербанка «12-12-12» (кредит выдается на срок до 12 лет) пользуется стабильным спросом. Как отмечает заместитель председателя Северо-Западного Банка Сбербанка Марина Чубрина, до запуска программы «12-12-30» 60% всех жилищных кредитов в СЗФО выдавалось по программам «Для молодых семей» и «12-12-12».

Правда, на среднестатистическом уровне ставок все перечисленные выше действия сказались незначительно (см. таблицу).

Хорошего понемножку

Однако ожидать, что Сбербанк станет после июня, как и прежде, продлевать акции, не приходится. Банк России с 25 апреля повысил с 7 до 7,5 ключевую процентную ставку. То есть ставку, по которой Центробанк предоставляет кредиты с гарантированным выкупом.

«В течение месяца-полутора рынок жилищного кредитования отреагирует на рост ключевой ставки», – считает руководитель отдела ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

При этом финансовые организации продолжают испытывать серьезные проблемы с ликвидностью. Так, если ранее финансисты оперативно решали проблемы с фондированием на межбанковском рынке, то сейчас почти все подобные операции прекратились.

«Банки в большинстве закрыли друг для друга лимиты», – уточняет президент Ассоциации банков Северо-Запада РФ Владимир Джикович. Дело в том, что регулятор при решении об отзыве лицензии у кредитных организаций руководствуется факторами, «не всегда известными рынку». Иначе говоря, банки зачастую сами не могут определить, у кого следующего будет отозвана лицензия. И не хотят рисковать.

Кроме того, стали недоступны займы на международном рынке кредитования. Наконец, все чаще встречаются прогнозы, что уровень инфляции будет выше, чем ранее предполагал Центробанк.