Полезные новости: Сорванные сроки – повод для неустойки

Дата: 15 июля 2014 | www.RussianRealty.ru

Какие компенсации покупатель квартиры может требовать от продавца в случае срыва застройщиком сроков сдачи дома, в случаях, когда недвижимость приобретается по ДДУ и по иным схемам, например, как пай ЖСК? Куда обращаться, если застройщик, срывающий сроки, не собирается ничего компенсировать?

Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: 

Согласно 6 статьи 214-ФЗ сроки передачи квартиры участнику долевого строительства могут сдвигаться, но в этом случае застройщик должен за два месяца уведомить дольщиков и подписать дополнительное соглашение к ДДУ. Стоит иметь в виду, что речь идет именно о передаче квартиры по акту, а не о дате ввода дома в эксплуатацию – как известно, между этими двумя событиями может пройти значительное количество времени. Кроме того подписание дополнительного соглашения дольщиком означает его согласие на перенос сроков, а значит, лишает права на компенсацию. Отказ от подписания соглашение не дает застройщику права расторгнуть ДДУ, поэтому дольщик может обратиться сначала с претензией к застройщику, а затем (в случае отказа) – за возмещением в суд. Неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Также дольщик может попытаться в суде возместить расходы на аренду жилья и выплату ипотечных процентов. 

Если речь идет о договорах паенакопления (ЖСК), то здесь не предусмотрено выплат пени за срыв сроков передачи квартир членам кооператива, т.к. договор паенакопления не предусматривает фиксированных сроков сдачи объекта. Сроки могут переноситься по решению правления кооператива. Пайщик может только выйти из кооператива и вернуть взнос на условиях, определенных уставом ЖСК и прописанных в договоре паенакопления.

Олег СУХОВ, адвокат («Юридический центр адвоката Олега Сухова»): 

В случае нарушения застройщиком предусмотренных договором участия в долевом строительстве сроков передачи дольщику объекта долевого строительства последний вправе требовать выплаты неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ. 

Неустойка выплачивается в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

В силу положений ч. 1 указанной статьи в случае передачи гражданину объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки отсчитывается со дня, следующего за днем, в который, согласно договору, застройщик должен был передать объект, до дня фактической передачи, подтверждаемой подписанием акта приема-передачи помещения. 

В случае отказа застройщика от исполнения требований дольщика, последнему следует обращаться в суд. 

Во всех случаях, когда во внесудебном порядке дольщику было необоснованно отказано в удовлетворении установленных законом требований потребителя, суд может взыскать в его пользу с застройщика штраф размере 50% от присужденной суммы за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя на основании п. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 02.07.2013 г. 

Кроме того, при обращении в суд дольщик вправе требовать возмещения морального вреда. 

Эти же нормы применяются и в случае привлечения денежных средств граждан посредством заключения большинства иных договоров, например, договоров инвестирования, соинвестирования, предварительной купли продажи, иных. 

Как указал Президиум Верховного Суда РФ в п. 13 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного 04.12.2013 г., нарушение застройщиком положений закона № 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, не является основанием для отказа в удовлетворении требований дольщика в соответствии с нормами Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». 

Приведенное положение не касается участия покупателей в жилищных строительных или накопительных кооперативах. В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ № 214 допускается привлечение денежных средств граждан для строительства домов путем участия в кооперативах, однако в силу пп. 3 п. 2 указанной статьи регулируются данные отношения законодательством о деятельности кооперативов, а именно разделом 5 ЖК РФ и, в случае с жилищно-накопительными кооперативами, ФЗ от 30.12.2004 № 215 «О жилищных накопительных кооперативах». 

Необходимо отметить, что отношения между жилищным кооперативом и его членами являются не обязательственными, а членскими, а потому они не подпадают под действие закона «О защите прав потребителей», а регулируются уставом кооператива. 

Соответственно, взыскание неустойки и компенсация морального вреда не применимы к отношениям, связанным с жилищными кооперативами, в случае отсутствия подобных положений в договоре с кооперативом или его уставе.

Дмитрий КОТРОВСКИЙ, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»: 

Если застройщик отказывается компенсировать срыв сроков по введению дома в эксплуатацию, то он нарушает федеральное законодательство, что дает основание дольщикам обращаться в суд. Людям, попавшим в неприятную ситуацию, не стоит паниковать и отчаиваться. В первую очередь, не нужно действовать в одиночку, нужно объединиться в сообщество, группу и начать переговоры с застройщиком, которому гораздо выгоднее решить вопрос с компенсацией не через выплату пеней, а с помощью компенсации, например, дополнительными «опциями» - машиноместом, невзиманием доплаты за лишние метры. Не лишним будет обратиться за правовой помощью к специалистам, если застройщик по каким-то причинам не идет на диалог со своими инвесторами, коими и являются дольщики. 

По закону каждый дольщик имеет законное основание требовать выплату неустойки. На основании п.2 ст.6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» в случае нарушения застройщиком сроков передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. 

Исходя из досудебной и судебной практики сумма неустойки часто бывает равна стоимости будущей квартиры для каждого дольщика, что ставит под сомнение всю экономику бизнеса нерадивого застройщика и вынуждает его сделать все возможное для того, чтобы выполнить свои обязательства в срок. Иначе он не только не заработает денег, но и понесет убытки. Однако, как это ни парадоксально, закон не гарантирует завершение строительства в разумные сроки, возврат вложений дольщику и выплату пеней в том случае, если в результате судебного решения (в том числе вынесенного в результате иска от группы дольщиков или одного единственного дольщика) могут быть арестованы счета проштрафившегося застройщика. Конечно, дольщики будут одними из первых в очереди, кому будут возмещен ущерб, однако у девелопера может быть несколько юридических лиц с отдельными счетами, и никто не гарантирует, что на них будут средства, позволяющие возместить финансовые потери дольщиков при недострое. То есть закон дает основания дольщику обратиться в суд, дает надежду получить судебное решение в свою пользу, но не гарантирует возврат денег или получение ключей от купленной квартиры (в случае недостроя), а также взыскание с застройщика пеней в случае долгостроя (судебное решение будет вынесено, а вот взять с застройщика будет нечего).

Сергей НОВИКОВ, заместитель руководителя департамента новостроек по юридическим вопросам «НДВ-Недвижимость»: 

В соответствии со статьями 6, 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Также застройщик обязан возместить участнику долевого строительства в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

В отношении ЖСК ситуация другая, поскольку отношения граждан с жилищно-строительными кооперативами, являющимися некоммерческими организациями, основаны на членстве. Принимая во внимание данный факт, важно понимать, что на отношения между жилищно-строительным кооперативом и его членами не распространяются те нормы, которые защищают покупателей, в том числе дольщиков, приобретающих квартиры в соответствии с законом № 214-ФЗ. Эти отношения также не регулируются законодательством о защите прав потребителей, предусматривающим ряд дополнительных прав гражданина и дополнительных обязательств продавца (исполнителя), а также ответственности последнего за нарушение обязательств, в том числе компенсации морального вреда.